Financiële business cases – Roshan Rampersad

Roshan is onlangs afgestudeerd aan de TU Delft op het thema Financiële business cases voor circulaire vastgoedontwikkeling voor beleggende vastgoedontwikkelaars. Niel Slob en Saman Mohammadi hebben hem begeleid vanuit de praktijk. Lees onderstaand zijn onderzoeksresultaten.
Introductie
De afgelopen decennia is er een buitengewone groei van de wereldeconomie geweest en een explosieve groei in de consumptie. De mondiale consumptie gebruik is sinds 1970 gegroeid met 3%
per jaar. Een deel van de groei in consumptie was essentieel voor de menselijke ontwikkeling (voedsel, onderdak, schoon water etc.), maar lang niet allemaal. De stijgende consumptie is
gerelateerd aan bevolkingsaantallen en de toenemende welvaart in grote delen van de wereld (Clark, 2007). De bevolkingsgrootte zal blijven toenemen, de wereldbevolking zal de 9 miljard in
2050 passeren en is in 2100 tot 10,1 miljard gestegen (UNEP, 2011). Daarnaast wordt verwacht dat de mondiale economische groei hoog zal blijven (3,6% per jaar) met een verwachte groei van zelfs 6,3% per jaar in opkomende niet-westerse economieën (Bank, 2011). Als gevolg hiervan neemt de vraag naar natuurlijke hulpbronnen in het komende decennium verder toe (EC, 2011).
Volgen de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (2013) is het van belang om nieuwe technologieën en nieuwe kennis te ontwikkelen, die via de ontwikkeling van nieuwe producten en
diensten kan leiden tot nieuwe economische kansen. De uitdaging die voor ons ligt is om een transitie te maken naar een samenleving en een economisch systeem die op significante wijze
bijdraagt aan de verbetering van de verbinding tussen milieu en economie. Deze transitie is bezig en in toenemende mate staat de gedachtegang Circulaire Economie (hierna ook CE genoemd) centraal hierbij (Bastein et al., 2013). De Circulaire Economie is een recent economisch en industrieel systeem dat de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen en het herstellend vermogen van natuurlijke hulpbronnen als uitgangSpunt neemt en waarde vernietiging in het totale systeem minimaliseert en waarde creatie in iedere schakel van het systeem nastreeft (EMF, 2013). De Ellen Macarthur Foundation en TNO schatten over een periode van tien jaar een economisch voordeel te behalen van €7 miljard voor Nederland (1,4% cumulatieve groei aangezien de Nederlanders gemiddeld al veel hogere percentages van recyclen dan andere Europese landen) (Bastein et al., 2013; ING, 2015). De huidige bouwproductie in Nederland vormt met 72 miljard euro een belangrijk aandeel (4,8%) in de toegevoegde waarde van de Nederlandse economie. Door de enorme afhankelijkheid van fossiele brandstoffen en ruwe grondstoffen in deze sector (Van Odijk et al., 2014), is het herzien van het huidige productieproces ook binnen de lokale economie van belang. Ondanks het aantrekken van de economie, zullen ontwikkelaars moeten blijven innoveren om voort te blijven bestaan (DTZ Zadelhoff, 2012; Troostwijk, 2012). De praktijk laat echter zien dat het merendeel van de Nederlandse projectontwikkelaars geen eenduidige methode voorhanden heeft om in te spelen op de huidige veranderingen van de economie. Dit wordt bevestigd in het onderzoek van (Buskens, 2015; M Haak & Heurkens, 2015). Daarnaast blijk uit onderzoek van Panteia (2013) dat de bouwnijverheidssector ook de minst innovatieve sector van Nederland is. Dam en Marcus (1995) is er echter een zekere mate van flexibiliteit en innovatie vereist voor de overlevingskans.

De oude vormen van vastgoedontwikkeling, waarbij er alleen gekeken wordt naar de initiële investering, huurinkomsten, vierkante meters, voldoen daardoor niet langer aan de huidige vraag
vanuit de markt en dienen te worden veranderd. Het succes van vastgoedprojecten wordt bepaald door de mate waarin de vraag van de gebruiker als leidraad gebruikt wordt (Ten Dam, 2014). Ook het vastgoedbericht van FGH (2015) gaat hier in mee en geeft aan dat de grootste uitdaging voor de vastgoedontwikkelaars de komende tijd zal liggen bij het verplaatsen van de aandacht naar de achterzijde van het proces, waar de vraag beweegt en vandaan komt. Deze verandering betrekt innovatieve concepten die uiteindelijk een balans vormen tussen investering, exploitatie en
restwaarde met een focus op de eindgebruiker en de belegger (Donkers, 2015).
Volgens Nozeman (2010) is de ontwikkelaar met zijn rol als spin in het web tussen alle actoren en de wisselende omstandigheden van de projecten, de partij die de rol van opdrachtgeverschap op zich kan nemen. Zij hebben door deze centrale positie een grote impact op de veranderingen binnen de vastgoedketen (Bogers, 2015; Putman, 2010). In duurzaamgebouwd.nl (2014) wordt er aangegeven dat het juist de opdrachtgevers zijn die een unieke positie bezitten om vraag te genereren voor bouwprojecten die niet alleen economisch verantwoord zijn, maar tegelijkertijd ook bijdragen aan hun MVO-doelstellingen. De hoeveelheid aan diverse definities die geëxtraheerd kunnen worden uit literatuurstudies, geven aan hoe ongedefinieerd het concept CE is. Er zijn verschillende interpretaties, met verschillende nadrukken. Dit blijkt onder andere uit de studie van Loppies (2015) waarbij acht vastgoed gerelateerde experts zijn gevraagd een definitie te geven voor het fenomeen. Ondanks de overeenkomstige onderdelen is er geen enkele definities hetzelfde, laat staan een vertaling naar de gebouwde omgeving. Gezien de positie van de (Nederlandse) ontwikkelaar en de drang om voort te blijven bestaan, zijn zij de meeste aannemelijke groep binnen de bouwindustrie die een bijdrage kunnen leveren aan de transitie naar een Circulaire Economie. Dit proces zal worden versneld op het moment dat er ook daadwerkelijk economisch voordeel uit valt te halen. Op het moment heerst er echter een gebrek aan wetenschappelijke kennis omtrent de Circulaire Economie in de gebouwde omgeving. Hoe de Financiële business cases voor circulaire vastgoedontwikkeling voor beleggende vastgoedontwikkelaars (financiële) business case van de vastgoedontwikkelaar voor circulaire vastgoedontwikkeling eruitziet, is nog volledig onbekend, wat aanleiding geeft voor dit onderzoek. De onderzoeksvraag die
hieruit volgt, luidt:

“Hoe zien (mogelijke) financiële business cases er voor de beleggende vastgoedontwikkelaar uit voor circulaire vastgoedontwikkeling?”

Onderzoeksdoel en resultaten
Het doel van dit onderzoek is het construeren van mogelijke (financiële) circulaire business cases voor vastgoedontwikkeling, door exploratie en door generalisatie uit een serie lineaire business cases. Nadat de circulaire business cases zijn geconstrueerd worden deze systematisch vergeleken en met de lineaire business case en gevalideerd door middel van een expert panel. Dit resulteert in (financiële) business cases voor circulaire vastgoedontwikkeling, welke ontworpen zijn aan de hand van de verschillende lessen uit literatuurstudies, casestudies, praktijkstudies en door exploratie. De conclusies die uit dit onderzoek voortvloeien, zullen worden gebruikt om OVG Real Estate en andere vastgoedontwikkelaars met circulaire ambities te adviseren, in de vormgeving van de business case voor circulaire vastgoedontwikkeling.

roshan-rampersad-financiele-business-cases

Tags: