NRP | ‘ZELFLERENDE GEBOUWEN’

EVOLUTIONAIR ALS FUNDAMENT VOOR CIRCULAIR.

De bouw is in ontwikkeling en de vastgoedsector moet wennen aan een nieuw paradigma. Duurzaam (her)gebruik van de bestaande gebouwde omgeving wordt maatgevend. Evolutionair en circulair renoveren wordt daarbij een steeds belangrijker gegeven. Ik spreek met Niel Slob en Saman Mohammadi, directie van re-born bv, ontwikkelaars en procesmanagers op het gebied van circulair vastgoed.

door Maurits van Putten van NRP het PLATFORM VOOR TRANSFORMATIE EN RENOVATIE

Wat is re-born bv voor bedrijf en wat is jullie filosofie als het gaat om circulair ontwikkelen of renoveren?

‘re-born bv initieert, ontwikkelt en exploiteert gebouwen en gebieden volgens de principes van de circulaire economie. Dit enerzijds als gedelegeerd opdrachtgever voor onder andere onderwijs- en zorginstellingen. Anderzijds eigen ontwikkelingen in samenwerking met privé beleggers. Beide met verantwoordelijkheid en een gezamenlijk verdienmodel voor de lange termijn. Het resultaat is niet meer om de 15 of 20 jaar een grote renovatie, maar dat we in samenwerking met onze opdrachtgevers portefeuilles voortdurend optimaliseren volgens evolutionaire (aanpasbare) en circulaire (duurzame) principes met financiële voordelen.

re-born bv hanteert het gezegde van Gandhi ‘Be the change you want to see in the world’ Hoe circulair is jullie eigen kantoor?

‘Het is een hele bewuste keus voor ons geweest om een kantoorruimte bij Regus als een dienst af te nemen. Hierdoor hebben onze mensen de mogelijkheid om te kunnen werken op 62 locaties in Nederland wanneer zij dat nodig achten. Regus heeft dus de goede denkrichting van het dienstenmodel, maar nog niet de circulaire koppeling met leveranciers. Dit zijn wij nu in samenwerking met Regus aan het inrichten.

We hebben ook heel bewust gekozen voor de Zuidas als basis. Wij willen de verandering creëren midden in de traditionele economie.

Hoe staat vanuit jullie perspectief de renovatiesector in Nederland er voor?

‘Op de manier waarop wij naar gebouwen bekijken, merken we dat er veel wordt gekozen voor nieuwbouw. Al heel vroeg wordt gedacht, ‘het pand voldoet niet meer, ik moet gaan slopen en nieuw bouwen.’ Daar mist een stukje noodzakelijk bewustzijn.

Daarnaast merken we ook dat veel traditionele partijen, die renovaties ramen, ze vaak niet haalbaar achten. Dit komt omdat ze niet goed naar de waarde van het bestaande kijken en niet beseffen dat gebouwen bestaan uit lagen met verschillende levencycli. Vaak genoeg merken wij dat bijvoorbeeld de inrichting en installaties niet meer voldoen maar de constructie nog prima kan worden gebruikt. Daarnaast wordt voor hetgeen niet meer voldoet al gauw gedacht in sloopkosten i.p.v. waarde van materialen, waardoor renovaties niet haalbaar worden en er vaak gekozen wordt voor nieuwbouw.’

 

De sleutel voor circulariteit in de bouw en renovatie ligt bij het financiële vlak’

 

‘Door beter te kijken naar de bestaande materialen en deze opnieuw in te zetten, door dus circulair te denken en te rekenen, kun je sloopkosten soms met tonnen terugdringen en wordt de renovatie plotseling wél mogelijk.’

Heeft renovatie dan nog niet de status verworven van een serieus en financieel aantrekkelijke mogelijkheid bij een ontwikkelingsopgave?

‘De keuze voor renovatie wordt wel gemaakt, maar dan kijkt men vaak naar traditionele renovatieplannen. En dat betekent alsnog; die oude materialen moeten er uit, dat kost arbeid en dus geld.’

‘Wij koppelen de leveranciers aan de materialen en laten hen die kwantificeren. Dan maak je dus een hele andere rekensom. Dat is het verschil. Het levert je een business case op die wél haalbaar kan zijn. Juist door waardebehoud.’

Hergebruik van materialen is van alle tijden. Waneer kunnen we eigenlijk spreken van een circulaire renovatie?

‘Dat is een definitiekwestie. Er is eigenlijk nog geen eenduidige definitie van circulaire economie gemaakt. In november publiceerden we samen met Matthijs Prins van de TU Delft onze paperRadical Circular Economy in Londen, waarin we onze definitie van circulaire economie als een ‘financieel gedreven milieu incentive’ uiteenzetten. Dat betekent; wij spreken pas van circulaire economie als je een cradle to cradle product kunt aanbieden onder de traditionele marktprijs wat zou moeten resulteren in financiële voordelen voor zowel opdrachtgever als leverancier. Als je onder de traditionele prijs kunt aanbieden, hebben de leveranciers hun business modellen zo aangepast dat ze waarde uit de materialen kunnen halen. En dát is voor ons het duidelijke verschil tussen traditioneel en circulair renoveren.’

Hoe implementeren jullie dat concept in jullie projecten?

‘Als gedelegeerd opdrachtgever bij onderwijs- en zorginstellingen maken wij een traditionele business case en een voorlopig ontwerp. Vervolgens vragen wij de markt; kom met engineeringsoplossingen op evolutionaire en circulaire basis en laat in je business case zien dat dat financieel interessanter is dan een traditionele oplossing. Daarop kunnen ze scoren. Hierbij mogen ze verschillende product-dienstcombinaties aanbieden zoals koop-terugkoop en leasemodellen. Op die manier creëren we stapsgewijze bewustwording bij onze opdrachtgevers en dagen we de markt uit zichzelf continu te verbeteren.

 

 ‘De sleutel ligt voor ons bij het financiële aspect, om onder de traditionele prijs circulair aan te kunnen bieden.’

 

Een van de vragen die Re-Born stelt aan zijn klanten is: Kan uw gebouw mee veranderen met uw veranderende behoeften? En gemakkelijk mee groeien met de technieken van de toekomst?  Het adaptieve vermogen van gebouwen wordt steeds belangrijker. Hoe verhoudt dit aanpassingsvermogen van vastgoed zich tot de principes van de circulariteit?

‘Wij zeggen: ‘Evolutionair als fundament voor circulair’. Wij koppelen die twee bewust los van elkaar. Het evolutionaire deel is de dynamiek, de verandering die kan optreden. Daarbij moet eigenlijk voorzien in hetgeen je niet kon voorzien. Het circulaire is dat je de materialen die je in een gebouw stopt, er zonder waardeverlies ook weer uit kunt halen. Als je een gebouw evolutionair ontwerpt, dus alle lagen los van elkaar houdt en met demontabele verbindingen, dan kan je alle materialen in het gebouw er ook weer uithalen en daar nieuwe dingen mee doen.

Jullie spreken ook over ‘willenschap, in plaats van wetenschap.’ Wat is willenschap en wat is de meerwaarde daarvan in een wereld waarin techniek steeds meer leidend wordt?

‘Willenschap is eigenlijk de stip op de horizon waar je met elkaar naar toe wil. Ik kan bijvoorbeeld de beste projectmanager van Nederland inschakelen, maar als wij niet een overeenkomstig toekomstbeeld voor ogen hebben, krijg je een heel slecht project. Hij zal dan zijn keuzes anders maken, dan dat wij dat doen. Je moet dus een team samenstellen waarin iedereen hetzelfde doel voor ogen heeft en bereid is dat doel te bereiken. De meerwaarde zit in het proces. Iedere beslissing stemmen we af met het gezamenlijk geformuleerde kerndoel. Draagt het resultaat van de keuze bij aan het kerndoel? Dan is het een goede keuze. Dat gaat van masterplan tot en met de kleinste detaillering. Is de willenschap aanwezig, dan volgt de wetenschap vanzelf.’

Waar moet de bouw- en renovatiewereld naar toe volgens jullie?

‘Wat je nu nog veel ziet is projectfinanciering. Waar je naar toe moet, is dat je naar bedrijfsfinanciering gaat. Dat betekent dat de banken achter de leveranciers moeten gaan zitten, zodat de leveranciers circulaire diensten kunnen aanbieden als lease of koop-terug koop. Banken zouden hun bedrijfsmodel moeten voorfinancieren. Dan breng je echt een circulaire economie op gang. Wij werken op deze manier ook met veel privé beleggers. Inmiddels zie je wel dat banken hier mee bezig gaan en dat er samenwerkingen ontstaan om naar dit nieuwe model toe te gaan.’

 

‘Bij de opdrachtgevers mist nog heel duidelijk een stukje bewustwording’

 

Als circulair ontwikkelen en renoveren financieel aantrekkelijk kan, zoals jullie in eigen projecten aantonen, waarom gebeurt het dan nog zo weinig?

‘Vanuit de opdrachtgevers mist nog heel duidelijk een stukje bewustwording. Circulaire economie, duurzaamheid, men wil wel, maar het ontbreekt vaak aan kennis en opdrachtgevers verwachten hogere kosten. Als wij het presenteren als financieel gedreven milieu incentive, dus over de financiëringsvoordelen praten, dan ontstaat bij iedere opdrachtgever interesse. Daarom is dat financiële aspect ook zo belangrijk, om die markt echt op gang te krijgen. Vervolgens is het aan de markt om het waar te maken, hun businessmodellen te richten op hergebruik en onder de traditionele marktprijs aan te kunnen bieden.’

 

Lees het artikel ook op http://www.nrp.nl/nieuws/zelflerende-gebouwen-evolutionair-als-fundament-voor-circulair/

 

Tags: